Advogado Renato Porto
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
A usucapião especial urbana, também chamada de usucapião pro moradia ou usucapião pro misero, visa beneficiar o possuidor que não é proprietário de nenhum outro imóvel rural ou urbano, desde que a área seja utilizada para sua moradia ou de sua família.
Trata-se de instituto de direito civil de aquisição originária da propriedade, por meio do qual preenchido certos requisitos previamente estabelecidos, o interessado adquire a propriedade do imóvel urbano.
Em suma, a propriedade privada somente se justifica enquanto cumpre a função social, atendendo às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor, conforme prevê o art. 182, § 2º da CF.
Dessa forma, podemos entender que a usucapião nada mais é que uma forma originária de aquisição de imóvel permitida por lei tendo como objetivo atingir a função social da terra por aqueles que, atendendo a certos requisitos, garantem a estabilidade da propriedade.
A usucapião especial urbana está prevista na Constituição Federal em seu artigo 183 que dispõe o seguinte:
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Tal previsão também está consignada no caput dos artigos 1.240 do Código Civil e 9º do Estatuto da Cidade.
Código Civil de 2002:
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Estatuto da Cidade
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Vale ressaltar que, o Código civil pátrio também prevê a possibilidade de o usucapiente usucapir parte do imóvel urbano pertencente ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandou o lar. Vejamos:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Requisitos do Usucapião Especial Urbano
Seus requisitos da usucapião especial urbana são:
- Existência do animus domini, vontade de ser proprietário;
- Inexistência de oposição à posse;
- Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
- Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
- Imóvel de até 250m²;
- Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
- Não ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente, em outros imóveis.
Prazos
O possuidor precisa ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa ser sua moradia e a pessoa não pode ter outro imóvel.
Destaca-se ainda que, a contagem do tempo de posse, tem-se o Art. 1.243, do Código Civil, que diz que o possuidor pode, para o fim de contagem do tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207 Código Civil de 2002), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242 (usucapião ordinário), com justo título e de boa-fé.
Vale uma ressalva ao art. 9º, § 3º da Lei nº 10.257/01 que diz “Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão”. Portanto, não se aplica a regra do Art. 1.243 do CC, como vimos anteriormente, não sendo possível, portanto, a soma das posses inter vivos.
Entendimento do STS sobre o tema
- Tema 1.025/STJ:
O tema 1.025 da Suprema Corte Judiciária (STJ), entendeu que o cabimento de ação de usucapião tendo por objeto imóvel particular desprovido de registro, mesmo que não foi autorizado nem regularizado pela Administração do Estado, não afasta a aquisição de imóveis particulares por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística.
· Uso simultâneo de imóvel para moradia e comércio não impede usucapião especial urbana
O exercício simultâneo de pequena atividade comercial em propriedade que também é utilizada como residência não impede o reconhecimento de usucapião especial urbana. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de dois irmãos e reconheceu a usucapião de um imóvel utilizado por eles de forma mista.
O recurso teve origem em ação de usucapião na qual os irmãos alegaram que, por mais de cinco anos, possuíram de boa-fé um imóvel localizado em Palmas. Em primeiro grau, o pedido foi julgado parcialmente procedente para reconhecer a usucapião urbana somente da área destinada à moradia, correspondente a 68,63m² – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça do Tocantins.
Segundo os irmãos, a propriedade tem 159,95m², sendo que em 91,32m² funciona uma bicicletaria na qual trabalham com a família. Eles alegaram que, mesmo com a parte maior do imóvel sendo utilizada para fins comerciais, não haveria óbice para o reconhecimento da usucapião de toda a propriedade quando ela também se destina à residência da família.
Sobre os Autores:
Adv. Renato Porto
Professor do Brasília Cursos e Soluções Jurídicas, autor de artigos e livro, Membro de Comissões na OAB-DF, Comendador grão-colar Rui Barbosa, Acadêmico da Academia Nacional de Artes e Direito Social (ANADS), Especialista em Civil e Processo Civil, Direito do Estado e Direito Militar, Gestão Tributária, foi professor da UFMT, UNIP, AMEC\FAUSB e cursos preparatórios.
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Marcos Rodolfo
Bacharel em Direito, formado pela Universidade Católica de Brasília.
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Referências Bibliográficas
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